Эксперт в сфере недвижимости помог разобраться в сложной процедуре банкротства физических лиц. Подводных камней здесь предостаточно.
В последнее время многие юридические компании предлагают гражданам объявить себя банкротом и таким образом якобы освободиться от всех долгов, если таковые имеются. При этом зачастую они «забывают» рассказать, что у этой процедуры есть огромное количество подводных камней – вплоть до того, что у вас могут забрать единственную квартиру.
Подводные камни могут ожидать и покупателей таких квартир, которые, надеясь приобрести недвижимость по низкой цене, потом оказываются у разбитого корыта: квартиру забирают, а деньги вернут неизвестно когда. Мы попросили помочь разобраться в нюансах банкротства физических лиц юриста Даниила Ельцова. Эксперт специализируется на вопросах недвижимости. С ней при банкротстве возникает больше всего вопросов.
– Даниил, расскажите для начала, в чем вообще суть банкротства физического лица? Обычно ведь банкротами становятся компании, а не люди.
– Если очень упростить, то суть банкротства граждан сводится к тому, что человек после пройденной процедуры освобождается от своих долгов.
– Но ведь просто так никто не простит долги, верно?
– Это правда. Одно дело, когда у человека нет вообще никакого имущества и он ничем не рискует. Тогда он просто подает заявление, проходит через все тяжбы арбитражного суда, тот признает его банкротом, начинает конкурсное управление. Если у гражданина нет активов, он освобождается от долгов.
Если же гражданин подает на банкротство и у него есть имущество, которое он продал третьим лицам, – что движимое, что недвижимое, то в таком случае этим третьим лицам придется доказывать, что они являются добросовестными приобретателями. Если они не смогут объяснить, откуда получили деньги, чтобы приобрести имущество, или не докажут, что не являются аффилированными лицами, то могут лишиться имущества.
– А как вообще это можно доказать? Да и что такое аффилированное лицо в данной ситуации?
– По большому счету, вы доказываете, что не являетесь заинтересованным лицом, это и есть аффилированность. Самое простое: один друг или родственник продает другому имущество «без денег». В этом случае приобретатель никогда не сможет доказать природу происхождения денег, на которые он якобы «купил» имущество. По факту это имущество просто оформляется на другое лицо, и если конкурсный управляющий это заметит, то сделка будет признана недействительной. А чтобы доказать это, вам необходимо предоставить данные о движении ваших денежных средств, о проведенных сделках, которые могли бы вам предоставить суммы, достаточные для приобретения данного имущества.
Нередка ситуация, когда граждане приобретают квартиру по заведомо заниженной стоимости. Это уж очень лакомый кусочек на рынке недвижимости. Кто-то может приобрести такую квартиру без задней мысли, а кто-то понимает, что может случиться процедура банкротства, и, видя сниженную цену, обдумывает шансы купить недвижимость. А после сделки у продавца начинается процедура банкротства – в течение года с момента продажи квартиры. И лица, которые приобрели данную квартиру, могут лишиться ее и встать в последнюю очередь за получением денег к банкроту.
– Как вообще такого избежать? Случайно не купить квартиру, которую заберут.
– Чтобы этого не допустить, необходимо проверять очень тщательно и сам объект, и продавца. Необходимо запросить копию паспорта с пропиской, чтобы посмотреть наличие исполнительных производств. Если долги по исполнительным производствам выше 500 тысяч рублей, то следует насторожиться. По прописке посмотреть наличие судебных споров по судам общем юрисдикции, арбитражных судов по поводу банкротства и вообще узнать, может, этот гражданин является банкротом.
Также следует проверить, является ли продавец учредителем юридических лиц, потому что юрлицо может стать банкротом, а учредитель несет субсидиарную ответственность. Таких дел становится все больше и больше. Все эти базы есть в общем доступе. Если цена привлекательная и продавец идет на то, чтобы часть стоимости погасить судебным приставам, то необходимо составить договор так, чтобы часть средств с продажи шла именно на оплату долгов.
– То есть даже если человек потенциально может стать банкротом, то в договоре можно прописать, чтобы он оплатил долги?
– Все так. Это указывается в договоре купли-продажи, можно даже указать номера исполнительных производств. Хотелось бы еще дополнить, что следует также насторожиться, если продавец настаивает на том, чтобы оплата была наличными средствами. В этом случае намного тяжелее доказать тот факт, что денежные средства куда-то были переданы.
Так или иначе, у судов сложилась практика, что в случае банкротства продавца у покупателя примерно в половине случаев просто забирают квартиру в конкурсную массу. Критерий следующий: если цена занижена на 18–20 %, то не считают, что она является существенно низкой, и, скорее всего, для продавца все будет в порядке. А вот если цена ниже на 20–30 %, то сделку с ненулевой вероятностью могут признать недействительной, ну а если там разница в цене больше 40 %, то суд почти гарантированно признает такую сделку недействительной.
– По процедуре банкротства у гражданина могут забрать вообще все имущество? Даже единственную квартиру?
– Нет, единственное жилье по долгам забрать не могут. Холодильник и жилье. Остальное можно. Исключение – если имущество было в залоге у банка по ипотеке, но это уже немного другой коленкор. При этом при банкротстве складывается ситуация, когда, к примеру, гражданин даже и хотел бы продать эту единственную квартиру, но сейчас не может погасить долги, судебные приставы накладывают запреты на регистрационные действия, запреты на какие-либо другие операции. И в итоге у гражданина нет возможности реализовать данную квартиру.
– Но были же случаи, когда большие квартиры продавали и как бы обменивали на меньшие по площади и, по сути, заставляли людей переезжать.
– Все так. Это наступившая реальность. Есть судебная практика, когда обеспеченные в прошлом граждане еще давно приобретали роскошное жилье. При банкротстве у этих граждан такое жилье забирают и дают новое, исходя из норм регионов, а роскошное жилье идет в счет гашения долгов. Если такой гражданин решит сначала продать, а потом банкротиться, то у покупателя могут быть проблемы, о которых я говорил до этого.
– В чем вообще недостатки процедуры банкротства для гражданина? Стоит ли это вообще делать?
– Во-первых, можно потерять деньги. Вашу недвижимость, если продадут, будут продавать, к примеру, на основе той цены, когда был выдан кредит в банке. Понятное дело, что с учетом инфляции цена будет совершенно другой и вы потеряете деньги. Нередки случаи, когда забирают всю недвижимость, продают на торгах, а у гражданина все еще огромное количество долгов.
И второй момент. Сказано будет очень грубо и неэтично, но это очень важно учитывать, и, увы, оно фактически так и есть. Обанкротившийся гражданин становится человеком второго сорта. В течение определенного времени ему не дадут кредит, в течение этого же времени у него не будет возможности занимать какие-либо руководящие должности. Об этом ставится отметка. И даже когда официально установленный законом период времени пройдет, то это все равно будет вызывать проблемы как при получении кредитов, так и при общении с работодателями.
Процедуру банкротства в целом крайне не рекомендую проходить, лучше мобилизировать некоторые внутренние резервы, найти вторую работу и расплатиться с долгами. Банкротятся обычно отчаявшиеся люди, и на них наживаются некоторые юридические фирмы. И я не считаю, что это выход из сложившейся ситуации. Конечно, всегда могут быть какие-то совсем тяжелые, вынужденные случаи, но это скорее исключение, чем правило.
Так что используйте это только в качестве самой крайней меры.
– Спасибо, Даниил, за то, что помогли разобраться в этой непростой теме.
Александр Маринин