Олег ЗОЛОТОВ: «В Омске точно не нужно строить миллион квадратных метров нового жилья в год»
Руководитель ГК «Стройбетон» – о ситуации на рынке жилья, влиянии мобилизации на сферу строительства и острой необходимости новых мостов.
В конце прошлого года правительство РФ продлило срок действия программы льготной ипотеки до середины 2024 года. Одновременно появились сообщения о том, что в наступившем году цены на жилье могут упасть на 20–30 %. Стоит ли омичам ждать обвала цен на квартиры? Сколько жилья способен «переварить» омский рынок? Чего ждать от прихода иногородних застройщиков? С этими вопросами мы обратились к председателю совета директоров крупнейшей строительной компании региона – ГК «Стройбетон» – Олегу Золотову. Известный строитель побывал в гостях у редакции РИА «Омск-информ» и откровенно ответил на эти и многие другие вопросы. Об итогах года, импортозамещении и мобилизации – Олег Борисович, в начале наступившего года принято подводить итоги года ушедшего. Каким 2022 год был для вашей компании и в целом для строительного сектора?
– Мы как строители плановые показали выполнили. Планировали 100 тысяч квадратных метров жилья построить, и мы их построили, но ввели 82 тысячи. Сегодня-завтра введем оставшиеся 18 тысяч. Это чисто юридический вопрос. Конечно, в прошлом году были определенные сложности, связанные с общеэкономической ситуацией в стране. У нас, в частности, возникли сложности с котлом для большой котельной в микрорайоне «Амур-2». Ранее мы подписали контракт с дочерней компанией фирмы Siemens, деньги уже были уплачены, но в связи с известными событиями попали под санкции, и контракт «накрылся». Правда, Siemens повела себя добросовестно, они хотя бы вернули деньги. В результате мы заказали котел в омской компании ОмЗИТ. Буквально в декабре мы его запустили в эксплуатацию.
Со сложностями по импортозамещению мы справились, с западных поставок перешли на китайские. С китайцами сейчас работаем плотно. Покупаем у них лифты, качество хорошее, в России такие не делают.
– Отразилась ли на производственном цикле мобилизация? У вас очень крупная компания, и коллектив в основном мужской. – Мобилизация нас почти не затронула. Коллектив более 2 тысяч человек, реально было мобилизовано чуть менее 1 %. В основном мобилизация затронула категорию водителей. На сегодняшний день большее влияние имеет отток людей на оборонные предприятия – танковый завод, «Полет» и т. д. Там значительно увеличились зарплаты. К примеру, если у нас электрик получает 50–60 тысяч, то на военном заводе ему предлагают 100 тысяч. Зарплаты в этой сфере резко повысились. Но то, что зарплаты растут, это хорошо. Если у человека высокая зарплата, то он вероятнее задумается о покупке новой квартиры. Это влияет на спрос на жилье. О спросе и ценах на жилье – В 2020–2021 годах на рынке жилой недвижимости был настоящий ажиотаж. А как изменился спрос в 2022-м?
– По прошлому году проблем с реализацией жилья не было от слова «совсем». Мы продаем только готовое жилье, не работаем по эскроу-счетам, у нас нет дольщиков. Строим за свой счет, продаем готовое жилье с отделкой «заходи и живи». Для молодежи квартиры с отделкой однозначно лучше. Мы клеим хорошие обои, качественный линолеум, кладем ламинат. Строим качественное жилье, хорошее и вовремя. В целом по Омску падение спроса составило около 10 %. На 2023 год все ждали продления льготной ипотеки, оно состоялось. Поэтому ожидания позитивные. Если и будет падение спроса, то не более чем на 10 %. – Некоторые застройщики продают квартиры в ипотеку с нулевой ставкой, но квартиры на таких условиях более дорогие. Как вы оцениваете эту схему?
– ЦБ борется с такой схемой продаж, мы считаем , что это введение в заблуждение покупателей, и заниматься подобным не будем. У нас в ипотеку продается 65–70 % жилья. Со всеми банками работаем. Сбер, ВТБ и «Альфа» основной объем продающихся квартир кредитуют. – Как сейчас обстоят дела с ценами? За последние два года жилье сильно подорожало. – Цены стабилизировались. В среднем по нашей компании это 85 тысяч за «квадрат» – от 80 в «Амуре-2» до 100 в доме на Чернышевского. Причин для резких скачков цен на жилье я не вижу, разве что включат печатный станок и будет гиперинфляция. Для снижения цен условий тоже нет, они уже сформировались и ниже быть не могут. За последние два года сильно подорожали стройматериалы. Металл в два раза скакнул, потом была корректировка цен назад, но незначительно. Цемент стоит больше 6 тысяч рублей за тонну, а был по 3.
О потребностях в новых квартирах и застройщиках-«чужаках»
– Омские власти неоднократно заявляли, что в городе нужно строить по миллиону квадратных метров жилья в год. Как вы оцениваете необходимый объем рынка, сколько нового жилья реально могут купить омичи? – По миллиону квадратных метров легко строят в других, соседних городах с более высокой покупательской способностью населения. Омску же необходимо 350–400 тысяч «квадратов». Это то, что реально омичи могут купить, этот объем закроет потребности рынка. Это точка равновесия. Наша доля на рынке составляет около 25 %. Основные игроки на рынке – это мы, ЗСЖБИ № 6 и «Сибгазстройдеталь». – Недавно в Омск зашли иногородние застройщики «Брусника», «Эталон», начинает работать «Догма». Как вы оцениваете этих конкурентов?
– Отношусь к этому совершенно нормально. Просто у нас с ними разные ниши, строим мы в разных районах города. С «Эталоном» уже сотрудничаем – они у нас покупают ЖБИ, свайное основание. Абсолютно нормальные партнеры, вовремя рассчитываются. В 2024 году планируют три дома сдать. Они под омский рынок подстроились, снизили цены со 120 до 90–95 тысяч за «квадрат». По «Бруснике» ничего не могу сказать, они вообще зашли первые, много рекламы, а готового жилья мы пока не видим. Только первые сваи забивают. Экономики я там не вижу, так работать нельзя. Мы за это время – 1,5 года – дом уже построили, и в нем люди живут. Остальных иногородних застройщиков я вообще не знаю, кто они такие – непонятно. – «Эталон» и «Брусника» в рекламе своего жилья делают акцент на закрытых от машин дворах, озеленении… – Мы тоже пришли к тому, что теперь делаем дворы, закрытые от машин. В «Амуре-2» такие уже есть. Там нет асфальта – все выложено плиткой. Плитка, кстати, нашего производства. На детских площадках мягкое резиновое покрытие. Пусть «Брусника» к нам ходит на экскурсию. Про проблемы «Амура-2» – Не секрет, что жители «Амура-2» недовольны инфраструктурой. Если во дворах есть благоустройство, то до остановки не дойти — нет ни тротуаров, ни дорог, освещение отсутствует. Жители уверены, что это сфера ответственности застройщика. – Это функция города. Мы передали городу проекты на развязки и дороги по жилой застройке микрорайона «Амур-2». В 2023 году, ближе к концу года, наверное, эти дороги появятся. Они в бюджете есть. Это комплексное благоустройство с оборудованием ливневок, освещения и т. д.
– А как насчет общественного транспорта? Дома строятся все дальше и дальше от 21-й Амурской, идти до остановок жителям далеко.
– Это точно не мой вопрос, а вопрос города, департамента транспорта и его главы Вадима Кормильца. Еще при мэре Вячеславе Двораковском мы предлагали купить за свой счет 10 автобусов и поставить их на маршрут до «Амура-2». Нам сказали: «Не вмешивайтесь, это не ваше дело». Сейчас с транспортом там хорошо, автобусы и маршрутки ходят. Но никто не обещал, что автобусы прямо к дому будут подходить. – Школы и садики – тоже больная тема для всех новых районов города, и для «Амура-2» не исключение. Новая школа там уже переполнена. – Что касается этого микрорайона, то по генплану там должно быть 5 садиков и еще одна большая школа на 2000 мест, самая большая в городе. Площадки под эти объекты зарезервированы. Есть площадка под парк.
Школу на 1122 места мы там уже построили, сейчас она самая большая в городе. Люди по прописке попасть в нее не могут, а из других районов города туда школьников возят. Уже на две смены перешли, настолько там хорошая школа.
О строительстве новых садиков, школ и микрорайонов – После сдачи школы в «Амуре-2» «Стройбетон» отказался от строительства новых садиков и школ в городе, в итоге теперь их строят иногородние компании. Почему не участвуете в тендерах на социальные объекты? – С прежним руководством города был конфликт, судебные тяжбы. Приняли решение ни в каких тендерах не участвовать. Сейчас в городе новое, адекватное руководство, но старые вещи тянут нас назад. Пока старые судебные дела не разрешатся, мы участвовать в новых конкурсах не будем.
С мэром Сергеем Шелестом установили очень хорошие отношения, еще когда он возглавлял водоканал. Плюс в мэрии Сергей Козубович работает, я его 27 лет знаю, он очень опытный строитель. Мы договорились, что строим в «Амуре-2» садик за свой счет. Построим его, руководство города пообещало его выкупить, или это будет коммерческий садик.
Когда нас просят, мы городу помогаем. В прошлом году построили более 100 квартир для переселенцев, и город полностью закрыл план по переселению. И участвуем в программе по предоставлению жилья сиротам, мы там даже с дисконтом реализуем квартиры, если их у нас покупают оптом. Строили «Облепиховый» для переселенцев на Завертяева, но сейчас там все застроено, больше дома негде строить. – Какие площадки для строительства вы считаете перспективными? – Прежде всего это площадка ЖК «Сады «Наука». Первый дом начали строить, плюс доделаем недостроенные дома. До 2028 года планируем освоить этот район. Там будут и панельные дома, и кирпичные 17-этажные «свечки». Но на этой площадке есть проблемы с электричеством, надо тянуть кабель от Красноярского тракта. Подписали соглашение о подключении микрорайона к теплосетям. Цена не низкая, но нас устраивает.
Строим еще одну 17-этажную «свечку» на Чернышевского за «Герцен Плаза». Это будет красивый дом в керамограните, в этом году его сдадим. Возводим еще один дом на 9-й Линии в районе ДК им. Баранова. Сдадим его или в этом, или в следующем году.
Недавно выиграли аукцион по площадке на 33-й Северной, там, скорее всего, будут две 17-этажные «свечки». Еще раз повторюсь, что у нас все дома сдаются с отделкой, причем в «Амуре-2» часть квартир продаем с мебелью, как из «Икеи». Исключение – дом на Чернышевского. Там уровень покупателей такой, что им ремонт не нужен, они делают его сами вплоть до того, что передвигают перегородки. В прошлом году мы подписали соглашение с губернатором о застройке второй очереди «Амура-2» в сторону Пушкинского тракта. До 2033 года должны сдать там 330 тысяч квадратных метров жилья. В 2023 году первые три дома мы там сдадим. Вели переговоры с руководством «Полета» о продолжении строительства в микрорайоне «Космический», там можно было построить три дома. Но они что-то тянут. Про реновацию и инновации – В центре Омска огромные массивы частного сектора. Почему «Стройбетон» не участвует в программе его реновации? – Вообще-то мы – пионеры в реновации в Омске. Мы расселили и застроили многоэтажками Биофабрику. На 9-й Линии расселяли старые двухэтажки. Есть проблема в эгоизме омичей. К примеру, есть старая 12-квартирная двухэтажка под расселение. Мы 11 квартир выкупаем, а владелец 12-й требует за свою «халупу» в 30 квадратов две новые трехкомнатные квартиры. И ничего с этим не поделаешь.
Я мэру сказал, что пусть город занимается расселением частного сектора, формирует участки, выставляет на аукцион, а мы эти участки будем выкупать или брать в аренду под многоквартирную застройку. Мы такой позиции придерживаемся. Пусть этим власть занимается. Мэрии проще с такими упертыми людьми работать.
– Есть ли место инновационным технологиям в строительстве? Многие предприятия теперь не могут использовать западные ноу-хау из-за санкций. – Счастье, что до всего этого мы приобрели и установили немецкую линию по изготовлению железобетонных панелей фирмы EBAWE . Она обошлась нам в 5 млн евро, тогда евро был по 42 рубля. Теперь нет проблем со швами, плита с завода выходит идеальная, уже со штукатуркой, с окнами, облицованная плиткой Kerama Marazzi. Остается ее только смонтировать как конструктор. В плане технологий мы находимся на очень высоком уровне. С новыми панелями в домах зимой просто Африка.
stroybet.ru
Если говорить о дальнейших инвестициях, то мы затаились. В России почти нет инновационного оборудования для строительства. Ждем, когда Европа откроется, или в Китай поедем.
– Продолжая тему ноу-хау. Ранее была озвучена информация, что в России будут возводить 3–5-этажные многоквартирные дома из деревянных панелей. Как вы оцениваете эту идею? – Ну и пусть извращаются, большой вопрос, насколько дерево более экологичный материал, чем бетон. Из дерева коттедж можно строить, но не многоэтажки.
В плане технологий для нас ограничений нет. Но в Омске нет сырья для строительства. У нас есть только песок. Щебень везем из Челябинской и Новосибирской областей, металл – из Челябинска и Новокузнецка, цемент везем из Свердловской и Кемеровской областей. Даже кирпича своего здесь нет. Везем из Новосибирска, и боя почти нет, а наш омский кирпич берешь – там 30 % брака.
Как оцениваете в целом идею ухода в малоэтажное строительство – как в Европе? Там районы малой этажности считаются более престижными, чем районы многоэтажек и небоскребов. – Нам не очень выгодно строить 3–5-этажные дома: цена на землю под домами разной этажности одинакова. И когда на участке построена 10-этажка и 3-этажка, то себестоимость «квадрата» за счет земли будет ниже в десятиэтажке. Город не идет нам навстречу и не снижает стоимость земли под домами малой этажности, поэтому мы, наверное, 3–5-этажки вообще больше строить не будем. О городской инфраструктуре – А сами как относитесь к проживанию в частном доме, а не в квартире? – Жить в коттедже за городом хорошо в плане экологии, но в этом есть минусы. Тяжело ездить из пригорода на работу по 1,5 часа в одну сторону. В Омске надо срочно строить еще один мост через Иртыш. Я не знаю, как жители Левого берега летом будут ездить в центр. Ленинградский мост же закроют на ремонт. У нас метромост и мост у Телецентра и так перегружены.
Раньше планировали строить мост через Иртыш в створе улицы Березовой и с выходом на бульвар Архитекторов. Но там уже «Изумрудный берег» построили, он теперь мешает. Красногорский гидроузел строят, но без мостового перехода. Экс-губернатор Полежаев, конечно, великий строитель, но здесь он чего-то перемудрил. И еще один мост через Омку построить в районе улицы Раздольной с выходом в Учхоз – деньги невеликие, где-то 1,5 миллиарда. Но у города таких денег нет.
О перспективах омских строителей – Как оцениваете будущее компании, в целом рынка новостроек в Омске? – Сомнений в том, что все построенное мы продадим, у меня нет. Мы начинали строить в 2005 году, и если сравнивать жилье тех лет и сейчас, то это небо и земля. И планировки сейчас хорошие, кухни в квартирах большие, 9–10 «квадратов». Это касается и самого жилья, и благоустройства дворов. Цены на жилье мы держим ниже, чем по рынку. Строим не только в Омске, на Север отгрузки идут, с началом навигации отправим в Салехард комплект ЖБИ на школу и два дома. Омск – миллионный город, люди всегда будут покупать жилье. Оно в любых условиях будет востребовано. Беседовал Сергей Энквист