Эксперты предполагают, что судьба 60–70-летних домов не так уж плачевна. Названы действенные рецепты их спасения от полного разрушения.
Почти половина многоэтажек нуждается в ремонте?
В Омске, как по всей России, с каждым годом все острее встает проблема стремительно стареющих многоэтажек. Это не до конца расселенные дома барачного типа 1930-х годов, ветшающие сталинки и пятиэтажные хрущевки.
Очередным поводом для рассуждений о судьбе многоквартирных домов стали ЧП в апреле нынешнего года. Среди бела дня посыпался кирпич сразу в двух пятиэтажках: на проспекте Мира, 55в, и в доме на улице 50 лет Профсоюзов, 85.
Из всех руководителей города эту проблему на серьезном уровне поднимал лишь Виктор Шрейдер. При нем разработали алгоритм капремонта хрущевок. Став депутатом Госдумы, уже бывший мэр заявлял, что у омичей есть два пути, как побудить власти отремонтировать их дома. Первый – участвовать в адресной программе, по которой жильцы финансируют 5 % работ, платя взносы в Фонд капремонта. Второй – добиваться приведения жилья в порядом через суд. Оба этих способа реализуются, как мы видим, не слишком быстро.
РИА «Омск-информ» направило официальный запрос в департамент городского хозяйства. И вот что удалось узнать. Как явствует из ответа мэрии, по данным на 12 апреля есть перечень из 266 домов, признанных аварийными и подлежащими расселению. Эта недвижимость непригодна для проживания.
Судя по всему, свежих данных о состоянии жилого фонда города в администрации нет.
– Данные об износе жилого фонда в процентном соотношении, а также количестве или проценте МКД, нуждающихся в капитальном ремонте, и сумме, необходимой на данные цели, в департаменте городского хозяйства отсутствуют, – говорится в ответе на запрос.
Десять лет назад, в 2012 году, эта информация не была закрытой. Тогда из 15 тыс. многоквартирных домов в 6 тысячах требовался ремонт. Сумму работ оценивали в неподъемные для бюджета Омска средства – 32 млрд рублей.
Далее в официальном ответе мэрии поясняется, что на средства межбюджетного трансферта в размере 1 млрд рублей в 2019–2021 годах отремонтировали 275 многоэтажек, из них в 86 домах работы выполнили лишь частично. На средства из бюджета Омска восстановили 8 многоквартирных домов. Еще 403 дома необходимо восстановить по суду, в отношении 123 из них имеются мировые соглашения.
Между тем в общем доступе имеется информация, что с 2008 по 2012 год, когда капитальный ремонт оплачивался из городского бюджета, на реконструкцию 52 хрущевок израсходовали 544 млн рублей. В среднем это 10 миллионов на дом. В 2017 году обязанность по реконструкции хрущевок переложили на регоператора – Фонд капремонта. За эти 4 года не реконструировали ни одной многоэтажки 335-й серии.
Иными словами, если в городе почти половина многоэтажек нуждается в капремонте и сейчас, то 300 реконструированных за 14(!) лет домов – капля в море. Это лишь 20-я часть зданий, которые необходимо привести в порядок. То есть можно предположить, что не все многоэтажки дождутся своего часа и будут когда-то восстановлены. Подсчеты можно продолжать и дальше, но обратимся к мнению экспертов, есть ли решение проблемы.
Фонд капремонта Vs «хрущевки»
Председатель правления Омского областного общества защиты прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачев считает, что в ситуации с обрушением кирпичной кладки в жилых домах в городке Нефтяников виноваты сами жильцы, переоборудовавшие жилье под душевые.
– Ответственно заявляю: никаких ЧП с обрушением домов в Омске в последнее время не случалось. Хотя теоретически такое возможно. То, что начал выпадать кирпич в доме в Нефтяниках, в этом вина жильцов. Они незаконно переоборудовали квартиры, сделав там душевые и ванные, поэтому стены вывалились, – говорит эксперт.
Так-то оно так, но ведь люди должны где-то мыться. О чем думали разработчики типового жилья, предусмотрев в квартирах коммунальные неудобства – общежития без душа и хрущевки с крохотными кухнями?
Специалист по вопросам ЖКХ признал наличие проблемы: растущего числа нуждающихся в восстановлении домов. И напомнил, что в региональном Фонде капремонта хотят исключить из перечня работ усиление несущих конструкций – очень затратный процесс.
– Осенью прошлого года были обнародованы материалы Заксобрания, когда облправительство по предложению Фонда капремонта пыталось отказаться от выполнения обязательств по укреплению конструкций многоквартирных домов. Но несколько парламентариев, в частности депутаты от КПРФ, проголосовали против. Поэтому такой вид ремонта в областном законе «О капремонте» пока есть. Однако Фонд капремонта, несмотря на решение суда, ни одного дома не сделал. Последний раз хрущевки ремонтировал мэр Виктор Шрейдер в 2011 году, после этого укрепления конструкций многоквартирных домов массовых серий не было, – высказался он.
Александр Лихачев согласился с тем, что деньги на реконструкцию многоэтажек где-то надо доставать. Но не готов подсказать источник финансирования таких проектов.
– У нас есть типовые проекты восстановления хрущевок, разработанные Юзефом Мосенкисом, но нет денег. По закону жители дома этого делать не обязаны. Панельные дома сделаны таким образом, что между собой скреплены железными прихватками, со временем крепость их уменьшается, и это может привести к частичному обрушению. Здание может покоситься, но не полностью завалится, – резюмировал эксперт.
Юристы должны внести ясность, кто собственники домов
Глава омского отделения Союза архитекторов, руководитель архитектурного бюро Александр Бегун предположил, что сначала нужно уточнить вопрос о собственниках многоквартирных домов. Ведь жильцы являются лишь владельцами приватизированных квартир.
– Юристы должны подумать: людям дали право собственности на квартиры при приватизации, а дом-то чей? Дом должен тоже быть разделен в равных долях на каждого жильца. Сейчас стали делать отчисления в Фонд капремонта, но там непонятно, на чье жилье идут эти средства. Чтобы отремонтировать дом, нужны деньги. Вопрос в том, где их взять. Так не готов давать советы. Мы живем в том, в чем мы живем, – говорит архитектор.
Дело не в возрасте: омичи охотно живут в сталинках и хрущевках
Омский рынок недвижимости не страдает от дефицита желающих купить квартиры в домах 1950–1960-х годов постройки. По словам директора АН «Аркада-Стиль» Константина Романко, покупателей не останавливает возраст дома, особенно в центре Омска.
– Квартиры в хрущевках покупают только потому, что они дешевле. Двух-, трехэтажные дома на улице Малунцева, сталинки, полнометражные, с высокими потолками, больше пользуются спросом. Но и они уже старые: там встречаются деревянные перекрытия, обветшали коммуникации – природу не обманешь. Тем не менее в структуре продаж лидирует вторичка, потому что новостроек в Омске стало меньше, – говорит специалист. – Самая популярная часть города, где «расходятся» квартиры в панельных пятиэтажках, – район улицы Волочаевской и возле гостиницы «Турист». Если людям очень хочется жить в центре, но денег не очень много, то вполне подойдет хрущевка или сталинка.
В свою очередь, главный архитектор ИТП «Град» Ирина Стуканева говорит, что дело не в возрасте дома. И солидное 50–60-летнее здание может выглядеть лучше своих 10–20-летних «соседей».
– По всей стране этот жилой фонд приходит в негодность. В те годы была федеральная программа, когда людей переселяли из коммуналок. Степень износа дома нужно определять индивидуально. Дом признается аварийным, и администрация принимает решение о его сносе. Мы, когда делали генеральный план, исходили из программы комплексного развития территории. Необязательно старая многоэтажка значит развалюха. Надо смотреть техническое состояние здания. Сейчас так строят, что и в новых домах жить страшно, – рассуждает эксперт.
Ждут, когда при обрушении дома погибнет человек 150?
В свою очередь, председатель правления НП «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» Юзеф Мосенкис настаивает на разработке программы капремонта жилья на федеральном уровне. Известный строитель занимался обследованием и реконструкцией домов так называемой 335-й серии, в народе именуемых хрущевками, и знает о проблеме не понаслышке.
– Жилье массовой серии у нас начали строить после войны. В 1950-е годы это были кирпичные здания, самая ходовая серия I-447. А в конце 50-х – начале 60-х годов начали возводить многоэтажки из крупных панелей. Вообще срок эксплуатации по нормам долговечности 100 лет, но только для кирпичных зданий. Я уже неоднократно говорил и писал, что нужна программа по ремонту жилых домов первых массовых серий. Но такой программы пока, к сожалению, нет, – говорит эксперт.
По его мнению, реконструкция жилья должна проводиться после технического обследования, а не исходя из года строительства многоэтажки.
– В Омской области многое решается через известный Фонд капитального ремонта. Но там тоже есть одна проблема: все ремонты зданий должны проводиться на основании технических обследований. И уже потом делается вывод, в каком состоянии дом, насколько опасна его эксплуатация. Но этого не делается. При определении очередности реконструкции здания нужно руководствоваться не годом постройки, а результатами технического обследования. Часто бывает так, что у старшего по возрасту дома состояние лучше, чем того, который построен на 10–20 лет позже, – пояснил Юзеф Мосенкис.
Глава правления НП «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» сообщил, что представители федерального Минстроя пообещали принять поправки в законы, которыми регламентируется техническое обследование дома перед капремонтом. Но здесь все зависит от воли руководства региона.
Юзеф Мосенкис признался, что обращался к вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину с просьбой принять федеральную программу. Однако ситуация не изменилась.
– В целом должна была быть программа по обеспечению нормальной эксплуатации домов первых массовых серий. Самая злободневная проблема – жилые крупнопанельные пятиэтажки серии I-335 c неполным каркасом. Сколько я ни обращался, а результат пока ноль. Года три тому назад я обращался в разные инстанции, когда Виктор Шрейдер, погруженный в эту тему, был депутатом Госдумы. Я направлял письмо заместителю председателя Правительства РФ Марату Хуснуллину по этой проблематике, что нужна программа. Но пока результат ноль. Видимо, ждут обрушения хотя бы одного дома. Человек 150 погибнет, тогда, может, и засуетятся. А через месяц-полтора забудут, и все станет, как раньше. К сожалению, – добавил строитель.
Решение от депутатов – необходима федеральная программа или нацпроект
С председателем правления НП «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» согласен депутат горсовета Дмитрий Лицкевич, второй созыв возглавляющий комитет по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования. Он убежден, что без отдельного нацпроекта не обойтись.
– Бюджетами муниципальных образований регионам тяжело справиться с этой проблемой, этот жилищный фонд порядком обветшал. Нужны федеральная программа или нацпроект, позволяющие реконструировать здания и благоустраивать прилегающие территории. Нужно инициировать нашим депутатам Госдумы и привлекать средства федерального бюджета, – подчеркнул парламентарий. – У нас есть дома по судебным решениям, но отремонтировать их не под силу за счет городской казны. Мы «замазываем дырки», а проблема не решается. Потому что с каждым годом дома, как люди, не молодеют.
Дмитрию Лицкевичу вторит его предшественник на посту руководителя «архитектурного» комитета горсовета, ныне депутат Госдумы Игорь Антропенко. По его мнению, реновация хрущевок могла бы стать отличной программой как для кандидатов в городской парламент, так и планом работы для мэра.
– Когда работал в горсовете, мы пытались инициировать программу по реновации ветшающих многоэтажек. Много времени позже подобный проект реализовали власти Москвы. В Омской области такое возможно, если провести работу с трех сторон. Городские власти должны подготовить конкретный план с цифрами и выйти с предложением на федеральный уровень. Облправительству необходимо рассмотреть, есть ли инфраструктура для реализации программы: дорожная, ресурсоснабжающая. Свой посильный вклад могут внести и депутаты, но когда уже существует проект. Просто сотрясать воздух, не имея четкой программы, – популизм, идея без подкрепления постепенно угаснет. Было бы неплохо, если бы подключились кандидаты в горсовет, – считает Игорь Антропенко.
Парламентарий надеется, что создание так называемого «омского пула» в Госдуме обретет документальное подтверждение. И депутаты, действуя совместно, смогут инициировать подобную программу на федеральном уровне.
Решение от краеведов – признать дома памятниками
Архитектор, председатель омского отделения Всероссийского общества охраны памятников и культуры (ВООПиК) Никита Шалмин заявил, что можно признать памятниками те же сталинки. Но есть масса нюансов.
– 50–60-е годы – это начало типизации в архитектуре. Сейчас панельные хрущевки в Москве сносятся, потому что реконструкция дороже, чем строительство нового жилья. Как вариант – аварийные дома советского периода можно причислить к объектам культурного наследия, например, в Нефтяниках. Но это очень сложно. Чтобы проводить такие работы, нужно делать описание, заключение, финансы, – перечислил необходимые для успеха дела составляющие архитектор.
Решение от бывшего мэра – привлекать деньги инвесторов
Свежее предложение высказал экс-мэр Омска, заместитель председателя общественно-делового клуба «Мегаполис» Вячеслав Двораковский. Опытный управленец убежден, что при сносе аварийного жилья, а также при реконструкции ветшающих и строительстве новых домов эффективнее всего использовать средства частного бизнеса.
– Этим многоквартирным домам можно еще лет на 50 продлить нормальную эксплуатацию по методике тогдашнего мэра Виктора Шрейдера. Была хорошая система для укрепления панельных домов, разработанная Юзефом Мосенкисом. Помимо этой категории, в Омске есть огромное количество ветхого жилья: здания 1940–50-х годов, кирпичные и шлакобетонные дома. Они приходят в негодность. Федеральная программа не успевает за темпами ветшания жилья. Поэтому надо обязательно включить фонд жилья в инвестиционный оборот. Чтобы была вполне понятная сумма на реконструкцию дома и прилегающего участка, законодательная база под строительство нового жилья, – отметил эксперт.
При таком раскладе появится возможность более эффективного расходования федеральных средств. Но для начала муниципальные власти должны разработать юридическую базу.
– Когда появятся частные инвестиции, и государство может включиться в этот процесс со своей долей софинансирования. Это достаточно непростая схема, для которой нужна юридическая база, разработанная региональными и муниципальными властями. Помимо этого, необходимы такие условия, чтобы у инвестора возник интерес, – подчеркнул Вячеслав Двораковский. – Нужно детально просчитать, чтобы на те же средства, которые выделяются сейчас на снос аварийного жилья и приобретение новых квартир, можно было бы сделать в несколько раз больше. При желании в эту программу можно включить и частный сектор, который следовало бы снести еще по генплану 1975 года, но этого не произошло.
Бывший градоначальник считает, что при возведении жилья можно начать внедрять новые технологии, например, дома из деревянных панелей. Такие дома более долговечны, строить их быстрее, проще и дешевле.
Можно ли отремонтировать дома-«старички»?
Пора подводить черту под дискуссией экспертов. Можно долго размышлять об архитектурном наследии и что «авось не завалится». Но облупленные, размытые дождями и подпорченные временем многоквартирные дома выглядят неэстетично. Идешь по такому городу, как по иллюстрации триллера.
Вероятно, для восстановления сталинок и хрущевок понадобятся немалые средства, но они нужны. Сделает ли это федеральный бюджет или частные инвесторы, не так уж важно. Необходим результат.
Некоторые скажут, что в нынешнее смутное время недосуг ремонтировать дома. Напротив, сейчас самое время восстановить тот жилой фонд, который построили прежние поколения для омичей.