Вместе с Банком России разбираемся в особенностях и рисках ипотеки на этапе строительства дома.
Ипотека от застройщика — это кредит, который предлагается оформить у банка-партнёра в рамках взаимовыгодного сотрудничества. Предложение оформить ипотеку от застройщика является, по сути, маркетинговым ходом. Строительные компании выступают в качестве консультантов. Банки же предлагают потенциальным клиентам привлекательные условия по ипотеке, например, низкие процентные ставки.
Как правило, ипотека от застройщика распространяется только на квартиры в новостройках. Семейную или ИТ-ипотеку можно оформить под низкий процент. Но при этом квартира стоит дороже и есть обязательное условие: оформить полис страхования жизни на весь срок кредита.
Риски:
- итоговая переплата за жильё будет выше;
- большая часть цены полиса — комиссия застройщика. Поэтому, если закрыть кредит досрочно и отказаться от страховки, значительную часть денег уже не вернут.
Ипотека без первоначального взноса
Строительная компания возвращает покупателю первоначальный взнос в виде кешбэка сразу после оформления сделки. Или постепенно компенсирует ежемесячные платежи по ипотеке, например, в течение года.
Риски:
- цена квартиры будет сильно завышена;
- ипотеку придётся брать на всю стоимость квартиры, а значит, переплата будет больше.
Рассрочка с отложенной ипотекой
Оплатить квартиру можно частями. Например, 15 % цены жилья нужно внести сразу, ещё 15 % — через год. А через два года — остальные 70 %, на которые можно будет оформить ипотеку.
Риски:
- часто по такой схеме можно купить не все квартиры или цена завышена;
- когда придёт время оформлять ипотеку, ставки могут вырасти или человеку вовсе откажут в кредите. В этом случае застройщик вправе начислить штраф или разорвать договор с покупателем.
Аренда с последующим выкупом
Можно выбрать готовую квартиру в новостройке, сразу в неё въехать, а платить как за съёмную. Арендные платежи будут копиться в течение 6-18 месяцев. Потом застройщик засчитает их как первоначальный взнос по ипотеке, а на остаток стоимости квартиры нужно будет оформить кредит.
Риски:
- цена квартиры будет выше;
- когда придёт время оформлять ипотеку, условия кредита могут измениться, а ставки — вырасти.
Траншевая ипотека
Банк выдаёт заёмщику кредит не весь сразу, а по частям. Например, сначала 15 % от необходимой суммы, а остальные 85 % только после сдачи дома.
Риски:
- такая схема невыгодна застройщикам, поэтому она часто распространяется на квартиры, которые не пользуются спросом;
- есть риск не рассчитать свои силы и не учесть, что после окончания строительства ещё много лет придётся платить гораздо большие суммы, чем первое время.
Переуступка прав по договору долевого участия
Застройщики предлагают не заключать с ними договор напрямую, а перекупить права на будущую квартиру у их дочерней компании. За это могут продать жильё со скидкой.
Риски:
- дочерняя компания покупает квартиру у застройщика по символической цене, деньги попадают на счёт эскроу. Всё, что платит человек сверх этой суммы, идёт на обычный счёт продавца;
- если застройщик не сдаст дом вовремя или обанкротится, человеку вернут только сумму со счёта эскроу. Продавец не будет компенсировать разницу.
Субсидированная ипотека
Пока идёт строительство, ставка по кредиту намного меньше рыночной. Проценты, которые банк недополучит за это время от заёмщика, ему выплачивает застройщик.
Риски:
- цена квартиры на 10-30 % выше аналогичного жилья без акции;
- если продать долю в строящемся доме или готовое жильё сразу после переезда, вернуть вложения полностью не получится.
Прежде чем соглашаться на заманчивое предложение застройщика, следует хорошо подумать и всё просчитать. Вполне вероятно, что вариант окажется не таким выгодным, как обещают.
Повысить свою финансовую грамотность вы можете вместе с нашей рубрикой "Деньги Здесь". Новые материалы выходят каждый вторник.