Эксперты РИА «Омск-информ» рассказали об особенностях местного рынка вторичной недвижимости и назвали лучшее время для покупки жилья.
Нынешняя геополитическая ситуация и частичная мобилизация в России отразились на всех сферах жизни страны. Рынок недвижимости, долгое время росший за счет ипотечных программ, фактически остановился. На плаву остались только операции с вторичкой. РИА «Омск-информ» побеседовало с экспертами о специфике этого сегмента рынка жилья в нынешних реалиях.
Продажи встали
По словам директора компании «ОМЭКС» Максима Репина, желающих продать жилье «по-быстрому» из-за срочного отъезда в Казахстан или в Грузию больше не стало. Напротив, зависли квартиры, уже выставленные на продажу.
– Сейчас сильно вырос период экспозиции. Раньше квартиры продавались за 30–40 дней, теперь в среднем 110 дней. Поэтому количество реализуемого жилья на вторичном рынке растет, – говорит Максим Репин.
Еще один нюанс, подмеченный экспертом, – продавцы стали охотнее идти на финансовые уступки, до 10 % от первоначальной стоимости.
— По статистике, цены предложения на сайтах растут на 0,2–0,6–1 % в месяц. Но торг вырос с 2–3,5 % до 5–10 %. Так что публичные цены растут, а цены реальных сделок снижаются. Продавцы, выходя на рынок, устанавливают цены, исходя из средней стоимости, указанной в интернете. Те, кто на рынке стоит месяц или два, уже снижает цены, – объяснил директор агентства недвижимости.
Согласно данным исследования, проведенного компанией «ОМЭКС», за год число предложений на рынке вторичного жилья в Омске выросло с 2754 до 3176. При этом стоимость квадратного метра с декабря 2020 года выросла в полтора раза, с 54 до 79,2 тыс. рублей.
Не хватает 4-комнатных квартир
Глава АН «Вариант» Вячеслав Дударь заочно поддержал коллегу в том, что спрос на квартиры в неновых домах упал, а количество предложений возросло.
– Если говорить в целом, то идет рост предложений на сайтах недвижимости, спрос стал менее активным. На какое-то время это вызывает стагнацию и падение. После февральской ситуации рынок недвижимости перестал работать, – констатировал эксперт. – Но люди продолжают интересоваться недвижимостью. Если они находят объект, который им нравится, то идут и покупают. Сейчас покупка жилья более обдуманный шаг, потому что стоимость квадратного метра жилья в Омске относительно заработной платы относительно высокая, ипотечная ставка приближается к 11 %. При этом все продавцы готовы снижать стоимость, цены опускаются на 20 %.
По словам специалиста, на рынке жилья уже два года что-либо сложно прогнозировать.
– Рынок «лихорадит» достаточно долгое время – с 2020 года он стал непредсказуемым. До этого мы могли понимать, идет стагнация, или рост. А сейчас, за эти два года, все очень сильно перемешалось. Сначала может пойти рост продаж, а потом все резко падает, – рассказал директор «Варианта».
Как отметил Вячеслав Дударь, на рынке вторички не хватает многокомнатных квартир.
– В Омске не хватает 4-комнатных квартир. У нас есть достаточно примеров: человеку нужен какой-то определенный микрорайон, а там мизерное количество предложений. У горожан в семье по 2-3 ребенка, и хотелось бы приобрести просторное жилье. А трехкомнатные квартиры стоят почти столько же, сколько четырехкомнатные, – рассуждает он.
Чем моложе, тем лучше
В Омске нет любителей архитектурного «винтажа». Чем младше дом, тем больше на него находится покупателей.
– Если стоимость квадратного метра адекватна, то наибольшим спросом пользуются дома, построенные 10 лет назад. Они гораздо более популярны, чем типовые многоэтажки советского периода. Любителей домов постройки 50–60-летней давности уже не осталось. Спрос начинается с многоэтажек от 40 лет и моложе, – поделился наблюдениями директор АН «Вариант».
Эстетов, желающих приобрести квартиру с высокими потолками и с хорошей шумоизоляцией, в Омске минимум.
Любителей сталинок в Омске почти не осталось
– В основном покупатели смотрят на цену. Для того чтобы задумываться о нюансах квартиры, в которой предстоит жить, нужны, во-первых, деньги, во-вторых, привычка оценивать все параметры при покупке, и, в-третьих – качественных риелторов в Омске единицы. Специалистов по недвижимости учат искусству продаж, а не замечать качество постройки домов. Всего процентов двадцать покупателей интересуются чем-то, помимо стоимости, – привел данные эксперт.
Цены не упадут, но покупать меньше не станут
Как предполагает глава «Варианта», резкого снижения стоимости жилья на вторичном рынке не ожидается.
– Стоимость квадратного метра жилья опускалась только во время кризиса 2008 года. Последние годы чаще всего наблюдается небольшая стагнация, снижение стоимости до 20 %. Относительно весны квартиры немного подешевели. Но сложно прогнозировать, снизятся ли цены в дальнейшем. Ситуация крайне шаткая, – отметил он.
Мобилизация, объявленная в стране, пока не отразилась на покупке квартир.
Главный принцип удачных продаж: чем младше многоэтажка, тем лучше
– Жизнь в городе после объявления мобилизации не остановилась, – отмечает эксперт. – Возможно, мужчины будут меньше задействованы в процессе покупки и продажи квартир. В нашей компании в связи с последними событиями отказов от приобретения объектов недвижимости не было. Чаще всего квартиры покупаются на ипотечные средства, в процессе участвуют оба супруга. Плюс платежеспособное население, в основном после 40 лет, а призывались мужчины помоложе.
«Омсквичи» ринулись скупать жилье в Омске
А вот ранее, когда спецоперация только началась, жилье в Омске начали скупать бывшие жители города, перебавшиеся в Москву и в Санкт-Петербург.
– Реализовалась классическая экономическая модель – предложений было мало, спрос вырос, увеличились цены. Сейчас предложений больше, спрос ослабевает, соответственно квартиры дешевеют, – обозначил закономерность директор «Варианта». – В условиях нестабильности проявился такой феномен, как случайные инвесторы: люди, скупающие жилье, чтобы сохранить свои деньги. Это могут быть как горожане, так и бывшие жители Омска, поселившиеся в Москве и в Питере. В феврале таких случаев было предостаточно, но к осени ажиотаж поутих.
Эксперт добавил, что нынешняя ситуация с падением цен на недвижимость выгодна для покупки квартир.
Настало время для оформления перепланировок и покупки квартир
Директор Национального центра перепланировок и реконструкций Светлана Гоненко считает, что в застывании рынка есть свои плюсы. В частности, в ситуации неопределенности с продажами можно заняться приведением в порядок документов на уже существующее жилье.
– С началом мобилизации рынок вторичного жилья на две недели замер: омичи перестали продавать и покупать квартиры. Как будет дальше, посмотрим. В ситуации неопределенности люди опасаются приобретать квартиры, вешать на себя ипотеку, – говорит специалист. – Что касается перепланировок, то если это сделать, то можно обрести спокойствие. Квартиры с оформленной перепланировкой нетрудно продать. Когда рынок застывает, люди как раз начинают заниматься приведением в порядок документов на недвижимость. Тем более что услуга по согласованию перепланировок не такая дорогостоящая, как приобретение жилья.
Эксперт считает, что сейчас самое время для приобретения квартир на вторичном рынке.
– Сейчас одно из самых лучших времен для покупки жилья на вторичном рынке. Цены снижаются. Надо только проверять объект, чтобы у продавца не было предбанкротного состояния. Во вторичке есть свои нюансы, все нужно проверять. Лучше покупать более свежие дома с невысоким износом, хорошим качеством постройки и выгодной локацией. Тем не менее специфических предпочтений у омичей не заметила: на каждый дом найдется свой покупатель, – отмечает Светлана Гоненко.
Какое будущее у вторичного жилья в Омске?
Подытоживая сказанное экспертами, можно констатировать следующее: на фоне мобилизации рынок недвижимости в Омске замер, продавцы готовы отдать квартиры на 10–20 % ниже первоначальной стоимости. Тем не менее обвала цен на недвижимость не предвидится.
Специалисты рекомендуют приобретать именно вторичное жилье, в том числе как способ сохранения накопленных средств. Или привести в порядок документы на существующую недвижимость. Нестабильные времена пройдут, а квартира останется.