Ситуация на рынке жилья не только в Омске, но и в целом по России меняется чуть ли не каждый день. Банки в срочном порядке переписывают проценты по ипотеке и отменяют уже ранее одобренные сделки. Заёмщики с тревогой следят за стремительно меняющимися условиями, а риелторы затаились в ожидании понятных правил дальнейшей игры. Каковы текущие расклады и чего стоит ждать людям в ближайшем будущем, – об этом в обзоре "Омск Здесь".
Копить нельзя тратить
В феврале, ещё до всех произошедших событий, аналитики сервиса "Авито Недвижимость" подсчитали, что жителю Омска при средней зарплате в 41 тысячу рублей нужно копить на квартиру 13,4 года, если откладывать 50 % от дохода, и 22,4 года, если откладывать на своё жильё 30 % от дохода.
При этом интересно, что среднюю стоимость квартиры и в новостройке, и на вторичном рынке в нашем городе аналитики оценили в одинаковую сумму – 3 млн 300 тысяч рублей.
Такого паритета ценника на жильё, по результатам исследования "Авито Недвижимость", нет ни в одном городе страны. Схожее соотношение цен на новостройки и вторичку зафиксированы в Барнауле, Тюмени, Екатеринбурге, Иркутске, Сочи и Саратове.
Кстати, быстрее всего накопить на квартиру в новостройке могут жители Красноярского края и Челябинской области, а дольше всего копить на новостройку, по расчётам "Авито", придётся в Севастополе: если откладывать половину зарплаты, то новоселья придётся ждать 25,1 года, а если треть – 41,8 года. Накопить на вторичку также теоретически быстрее могут челябинцы, жители Кировской области и Красноярского края. Ну а дольше всего копить придётся опять-таки крымчанам – "квадраты" в Севастополе и Симферополе последние годы стабильно дорожают на фоне миграции туда жителей из регионов.
Апрель на "старых дрожжах"
– Понятно, что прогнозы – дело неблагодарные, но сегодня вопрос о том, что нас ждёт, является самым распространённым, – отмечает директор ООО "Ледон-Недвижимость" Александр Каюкин. – Могу озвучить следующие ожидания. В апреле мы ещё дорабатываем на "старых дрожжах", а начиная с мая, который традиционно и так был не самым активным месяцем в нашей отрасли, образуется вакуум, связанный с подорожавшей ипотекой. Люди, вероятнее всего, поставят ситуацию на паузу и будут "переваривать" происходящее, привыкать к новой реальности. Понятно, что граждане не готовы брать ипотечные кредиты по новым ставкам, а в последние дни мы увидели как банки, прежде всего "Сбер", начали отменять уже ранее одобренные сделки. Предположу, что разрыв между новостройками и вторичкой продолжит увеличиваться (очень существенная разница в стоимости ипотеки). Но как будет развиваться ситуация, можно будет точнее предполагать, только если существующие условия стабилизируются хотя бы на несколько месяцев.
По мнению эксперта, прямо сейчас люди бояться "оставаться в деньгах", а нарушенные логистические цепочки на основные группы потребительских товаров ещё только начали выстраиваться, и какова будет их цена – пока не ясно.
– По моему опыту работы в предыдущие кризисы, можно предположить, что стагнация рынка будет более длительной. В 2008 году снижение цен длилось два года, а в 2015 году рынок стагнировал в течение трёх лет – в итоге цены на недвижимость упали до 40 % и 25 % соответственно, – отметил Александр Каюкин. Он считает, что, глядя на принятые в марте законы и уже озвученные решения, отрасль ждёт период "турбулентности" – рынок будет смещаться в сторону обменных цепочек, а здесь без профессионалов не обойтись.
Проблема не в ожиданиях
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьковотмечает, чтов последние два года рынок жилья в России существует и развивается за счёт ипотечных подпорок со стороны государства.
– Сегодня очевидно, что без них он не сможет нормально функционировать. Поэтому да, рынок в кризисе. Но этот кризис пока бьёт лишь по бюджету, а не участникам рынка. Но сама по себе ситуация, когда важный сектор экономики не может существовать без вмешательства государства, развиваться на рыночных условиях, ненормальна, – говорит эксперт.
По мнению Михаила Хорькова, вторичный рынок сейчас находится в сложных условиях:
– Пока на многих рынках предложение низкое. После того как выбор вырастет, число квартир станет избыточным, сценарий ценовой коррекции может реализоваться. Особенно на рынках с заметным миграционным оттоком. А рынок труда в ближайшие годы может заметно переформатироваться.
Эксперт также отмечает важность инфляции и ключевой ставки Центробанка для дальнейшей судьбы ипотеки.
– Опытные заёмщики понимают, что при снижении инфляции и ключевой ставки в будущем они смогут рефинансировать кредит под более низкий процент. Но проблема текущего момента не в ожиданиях, а в реальных финансовых возможностях заёмщиков исходя из их дохода. Так, если кредит под 12 % составит 6 млн рублей, то ежемесячный платёж вырастет до 66 тысяч рублей (при 20-летней переплате в 9,9 млн рублей).
Банки и ранее отмечали, что качество заёмщиков в последние годы снижалось, и именно низкая ипотечная ставка позволяла вовлекать в рынок покупателей с невысокими доходами. Сейчас ситуация изменилась и несмотря на то, что 12 % при инфляции в 20 % выглядит привлекательно, снижения продаж на рынке квартир и ипотеки не избежать, – заявил Михаил Хорьков.
Лишь бы не продешевить
Происходящий рост ставок по ипотеке может аукнуться и на региональном рынке недвижимости. В случае падения доходов населения люди начнут голосовать рублём за дома и перебираться на "землю" из квартир, где плата за коммунальные услуги из года в год не становится меньше.
Руководитель небольшого агентства недвижимости в городе Таре Константин Атюрьевский ранее отмечал в беседе с корреспондентом "Омск Здесь", что на протяжении 2010-х годов основными покупателями недвижимости во втором по численности населённом пункте региона были жители деревень и сёл. Люди, как правило, искали варианты решения квартирного вопроса не за наличные средства, а используя ипотеку, средства материнского капитала и различные сертификаты. При этом уже тогда цены считались завышенными. Риелтор связывает это с тем, что люди при переезде стремятся как можно выгоднее продать жильё и зачастую делают это самостоятельно.
Если зайти на сайты объявлений, то можно увидеть, что на начало апреля на вторичном рынке самая дорогая квартира, стоящая сейчас на продаже в Омске, расположена на улице Краснофлотской. За пятикомнатную квартиру площадью в 474 кв. метра на пятом этаже шестиэтажного дома рядом с Омкой владелец просит 37 млн рублей – в жилье сделан дизайнерский ремонт, есть собственная сауна, терраса и сразу четыре парковочных места.
Среди квартир в новостройках выделяется ещё не построенный ЖК "Граф" на проспекте Карла Маркса. "Трёшки" в жилом комплексе у остановки "Хлебозавод" с площадью в 100-109 кв. метров пока ещё можно купить за 16 с небольшим миллионов рублей.
Ну а прямо сейчас самый дешёвый вариант – это однокомнатная квартира в 12 кв. метров на улице 5-й Марьяновской в Порт-Артуре. Квартирку с кухней в 4 квадрата владелец оценил в 461 тысячу рублей…
