Фото: Сергей Мельников
Президент Омской гильдии риелторов Александр Каюкин рассказал БК55, как «эффект Долиной» преобразует рынок жилья.
Решение Верховного Суда РФ по делу о возврате недвижимости, известное как «эффект Долиной», заметно встряхнуло рынок жилья. В Омске, как и по всей стране, покупатели начали проявлять повышенную осторожность при сделках. Особенно если в роли продавца выступает пожилой собственник. Дополнительные гарантии, отложенные решения, а порой и вовсе отказ от покупки — то, о чем сегодня особенно важно задуматься.
Люди боятся повторения истории Долиной
Президент Омской гильдии риелторов Александр Каюкин, комментируя БК55 ситуацию, отмечает, что прецедент уже сказался на психологии покупателей. По его наблюдениям, люди стали осторожнее относиться к сделкам, в первую очередь, с пожилыми участниками.
«То есть они стали запрашивать больше гарантий в таких ситуациях. Особенно это касается случаев, когда пожилой собственник совершенно один, например, продает вторую квартиру или единственное жилье, чтобы переехать к детям в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск и так далее. Люди стали обращать на это внимание, дольше принимают решения, требуют дополнительных гарантий или вовсе отказываются от сделок, говоря: «Нет, если бабушка — нет», — рассказывает Александр Каюкин.
При этом эксперт подчеркивает: решение Верховного Суда — позитивный сигнал для нижестоящих инстанций. Но это не панацея.
«Такие случаи существуют, поскольку решение Верховного Суда не означает, что все остальные дела полностью идентичны делу госпожи Долиной и Полины Лурье», — поясняет Александр Каюкин.
Каждое дело уникально, и стопроцентной гарантии безопасности для добросовестного приобретателя пока нет. Полные же разъяснения Пленума Верховного Суда, которые станут руководством к действию для всех судов, ожидаются лишь в первом квартале 2026 года.
«Пленумы Верховного Суда и даваемые им разъяснения ложатся в основу действий нижестоящих судов. Однако по этому конкретному делу пока дано лишь поручение», — уточняет специалист.
Омск не остался в стороне
По данным МВД, в Омске за 2024–2025 годы уже возбуждено три уголовных дела, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
«Повторю, три дела по статье «Мошенничество». Эту информацию МВД предоставило по официальному запросу. Суммы ущерба составили 12,6 млн рублей, 9,5 млн рублей и 3,3 млн рублей. Для сравнения, в 2024 году было открыто два подобных уголовных дела. Общий материальный ущерб от продажи квартир превышал 11 млн рублей — 8 млн рублей и 3 млн рублей соответственно», — подтверждает президент Омской гильдии риелторов.
Важно понимать, что «эффект Долиной» касается любого типа жилья, независимо от его стоимости. И среднего ценового сегмента, и предложений в элитном сегменте.
«Любое. Какая разница? Стоимость может быть разной: и 3 миллиона рублей, и 8, и 11. Это не имеет значения», — поясняет эксперт.
Низкая цена — это «восклицательный знак»
Для минимизации рисков Александр Каюкин рекомендует покупателям проявлять бдительность. Особенно если речь идет об аномально низкой цене объекта — на 20% и более ниже среднерыночной. Такая ситуация всегда должна настораживать.
«Во всех известных мне случаях речь идёт об очень привлекательной цене сделки. Если вы видите объект, который значительно дешевле среднерыночной цены (на 20 и более процентов), для профессионального риелтора это всегда является тревожным сигналом. Образно выражаясь, это восклицательный знак», — предупреждает Александр Каюкин.
Низкая цена может указывать на «увод» имущества — например, перед банкротством. Особенно если продавец задумал преднамеренное банкротство. Или же продажу спорной собственности. А мошенники, предлагая «супервыгодные» условия, часто используют особенности человеческой натуры.
«Подобные истории, как правило, связаны с очень выгодными предложениями, на которые люди «покупаются». Мошенники используют человеческие слабости. В частности, жадность. Деньги, страх и признание окружающих — три самых сильных мотива, которыми руководствуются люди. Поэтому не гонитесь за супервыгодными предложениями», — советует опытный риелтор.
Как защитить себя: шесть простых правил
Александр Каюкин предлагает конкретные меры предосторожности.
Проверяйте информацию о продавце. Изучите публичные данные — наличие задолженностей на сайте судебных приставов, участие в арбитражных или гражданских делах.
Привлекайте профессионалов. Обязательно работайте с юристом или опытным риелтором для сопровождения сделки, правильного оформления предварительного договора и предоплаты.
«На самом деле, это не всегда проблема… Я думаю, здесь не обойтись без профессионального сопровождения. Нужен юрист, который бы сопровождал все процедуры», — подчеркивает Каюкин.
Будьте внимательны к продавцам преклонного возраста. Желательно запросить справку из психоневрологического диспансера. Если продавец переезжает к детям, поговорите с ними — для подтверждения намерений. Рекомендуется и видеофиксация сделки.
Используйте опросники. Омская и Российская гильдии риелторов разработали методички-опросники для продавцов. Используйте их, фиксируя ответы под роспись.
При сомнениях — прекратите переговоры. При малейших подозрениях лучше отказаться от сделки.
Договоритесь о «периоде охлаждения». Хотя законодательно этот инструмент не закреплен, можно договориться о размещении средств на блокированном счете на определенный срок.
«Продавцы не очень охотно идут на это. Поскольку, как правило, если человек продаёт, ему нужны деньги для определённых целей: покупка следующего жилья, погашение ипотеки или что-то ещё. Поэтому они неохотно соглашаются. Однако попросить об этом можно. Например, если бы ко мне пришли с таким вопросом, я бы, возможно, поставил цену чуть дороже и продал бы, выполнив условия. Лично я рекомендую продавцам соглашаться, поскольку мы требуем все эти вещи. Здесь, скорее всего, не возникнет особых проблем», — отмечает эксперт.
Александр Каюкин повторяет: люди готовы уступать свои деньги только в очень специфических ситуациях.
«То есть, если человек попал в критическую ситуацию, ему срочно нужны средства, и он готов продать квартиру дешевле. Одно дело, когда деньги нужны на лечение родственников, и они дойдут по назначению. Но чаще это какие-то другие ситуации. Любой покупатель, начавший поиск квартиры, начинает смотреть объекты с нижнего ценового диапазона и движется вверх — это нормальное поведение. Но если вы видите дешёвую квартиру, которая аномально отличается от средней цены на рынке, и вдруг вам попадается ещё более дешёвая квартира, нужно помнить: «бесплатный сыр» чреват последствиями», — резюмирует опытный риелтор.
Ждем разъяснений Верховного Суда
Остается добавить, что формирующаяся судебная практика и ожидаемые разъяснения Верховного Суда подчеркивают важность открытого диалога между властью, бизнесом и физическими лицами. Это обеспечит создание прозрачных и безопасных условий на рынке недвижимости.
А для рядовых омичей это означает необходимость повышения собственной юридической грамотности. А еще — теперь почти обязательного привлечения профессионалов при совершении сделок. Только так можно защитить свои деньги, жилье и не попасть в ловушку мошенников.
Будьте в курсе последних новостей Омска и Омской области. Подпишитесь на телеграм-канал БК55 по этой
Комментарии закрыты.